La Propiedad Horizontal y las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF)
El ecosistema de leyes que regula la Propiedad Horizontal es bastante amplio. Conozca la normatividad más relevante de está figura.
¿Qué se conoce por propiedad horizontal? Es un derecho sobre uno o más propiedades de un edificio, generalmente adquiridos por diferentes propietarios, y que tiene ciertas obligaciones y derechos en común; como los espacios habituales (ascensores, pasillos, parqueaderos, entre otros). Es decir, cada propietario tiene un porcentaje de derecho sobre estas zonas comunes.
Las propiedades horizontales son personas jurídicas sin ánimo de lucro que por tanto son obligadas a llevar contabilidad y a elaborar estados financieros. Así lo indica el artículo 364 del estatuto tributario:
Artículo 364. Las entidades sin ánimo de lucro están obligadas a llevar libros de contabilidad registrados. Las entidades sin ánimo de lucro, deberán llevar libros de contabilidad, en la forma que indique el Gobierno Nacional.
En Colombia las propiedades horizontales son regidas por la ley 675 de 2001, que reglamenta la administración de esta figura; además se establece en el artículo 51 numerales 4° y 5° de la misma ley, que la propiedad horizontal está obligada a llevar contabilidad puesto que dentro de las funciones del administrador se encuentra:
(...) 4) Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
5) Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto (...)
Según la obligatoriedad de lo mencionado anteriormente, la contabilidad realizada en las propiedades horizontales estará regidas por la normatividad contable vigente en Colombia.
Desde el inicio del año 2015 las propiedades horizontales se encuentran en la aplicación plena de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), ya que son pertenecientes al grupo 3 de las normas.
¿Qué normas rigen su contabilidad?
El decreto 2706 de 2012 y el Decreto 3019 de 2013, además de lo mencionado en el artículo 50 del código de comercio
La contabilidad solamente podrá llevarse en idioma castellano, por el sistema de partida doble, en libros registrados, de manera que suministre una historia clara, completa y fidedigna de los negocios del comerciante, con sujeción a las reglamentaciones que expida el gobierno.
¿Cuáles son los estados financieros y qué deben cumplir?
Los estados financieros a realizar son: el Estado de Situación Financiera, el Estado de Resultados y notas a los estados financieros. Su elaboración se mantendrá dentro de un sistema simplificado, basado en la contabilidad de causación donde revele la naturaleza y cuantía de las operaciones.
Además, la norma adiciona que las microempresas podrán continuar preparando otro estado financiero que se considere necesario para mayor comprensibilidad de los resultados de las operaciones. La responsabilidad de tener la contabilidad al día de la copropiedad se deposita en el administrador del edificio.
Las propiedades horizontales para efectos tributarios, es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, según la ley 675 de 2001, las copropiedades tiene la calidad de no contribuyentes de impuestos nacionales y del impuesto de industria y comercio que tenga directa relación con las actividades propias de su objeto social.
Después de la expedición de la ley 1607 del 2012, se hicieron modificaciones a lo antes mencionado. Según su artículo 186:
(...) la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes para los impuestos nacionales
Es decir, que pasará de no contribuyentes a estar sujetas por el régimen tributario especial; como por ejemplo el ingreso por arrendamiento de parqueaderos. De lo destacado en dicho artículo el estatuto tributario excluye a las propiedades horizontales de uso residencial.